Zuflüsse in Offene Immobilienfonds. Gibt es keine Alternativen?

Die offenen Immobilienfonds verzeichnen wieder Zuflüsse. Begründet wird der Zufluss mit dem Anlagenotstand, so titelt jedenfalls Euro Fund Research. Genauer führt dazu der hausInvest Fondsmanager Mario Schüttauf (1) aus:

„Der offene Immobilienfonds bleibt damit – insbesondere in einem von Niedrigzinsen geprägten Umfeld – ein Produkt für alle Anleger, die eher konservativ investieren wollen.“

Weiterhin finden sich dahingehende Begründung, dass die neuen Regelungen des Kapitalanlagegesetzbuchs (KAGB) hinsichtlich der Mindesthaltedauern zu neuem Vertrauen in dies Anlageklasse führen. Aber auch eine andere Sichtweise ist möglich und führt vielleicht dazu, zumindest teilweise andere Wege zu beschreiten, um im Immobiliensektor zu investieren. Eine solche Sichtweise kann auch dazu führen, das von vielen Anlegern vernachlässigte Segment der geschlossenen Immobilienfonds doch wieder etwas mehr in den Fokus zu stellen.

Bieten die neuen Rückgaberegelungen der offenen Immobilienfonds eine erhöhte Sicherheit vor einer erneuten Schliessung von offenen Immobilienfonds?

Um diese Frage zu beantworten, muss bedacht werden, dass diese neue Regelung nicht für Altbestände gilt. Wer Anteile bis zum 22.Juni 2013 erworben hat, darf immerhin noch bis zu 30.000 Euro halbjährlich zurückgeben.Es besteht also weiterhin die grundsätzliche Gefahr eines Runs auf offene Immobilienfonds. Die offenen Immobilienfonds hatten zwar ein Nettomittelaufkommen im gesamten Jahr 2013 von rund 3,4 Milliarden zu verzeichen. Bezogen auf den Bestandswert aller offenen Immobilienfonds Ende 2013 macht dieser Zufluss aber nur  rund 4,2% aus. Somit fallen ca. 95% des Wertes der Fonds unter die Altfallregelung. Die Auswirkungen, die ein erneuter plötzlicher Vertrauensverlust auf die Fähigkeit der Fonds zur Rückzahlung haben würde, hängt davon ab:

• wieviel Anleger ihre Anteile verkaufen (zurückgeben) wollten
• wie hoch deren Anlagebetrag in dem jeweiligen offenen Immobilienfonds ist

Insbesondere zum zweiten Aspekt sind kaum Zahlen verfügbar. Nach einer Pressemitteilung (2) der Bundesbank betrug Anfang 2013 das durchschnittliche Anlagevolumen der privaten Haushalte in allen Investmentfondsarten 23.860 Euro. Diese Zahl ist in ihrer Aussagekraft allerdings eingeschränkt, weil sie keinen direkten Rückschluss zulässt, ob nicht sehr viele Anleger nur eine kleine Summe angelegt haben, aber eine große Zahl von Anleger deutlich mehr als 30.000 Euro in offene Immobilienfonds angelegt haben. Denn erst der über diesen Betrag hinausgehende Betrag würde offenen Immobilienfonds potentiell etwas Sicherheit geben, dass von den oben genannten 95% nicht zuviel Geld relativ schnell zurückgefordert werden könnte und damit erneute Schliessungen notwendig macht.

Die höchsten Vermögen in Investmentfonds befindet sich bei den älteren Sparern. Hier stellen sich die Werte wie folgt dar:

Der Median vermittelt eine relative gute Vorstellung über die Verteilung der Anlagesummen. So hat zum Beispiel die eine Häfte der 65-bis 74 Jährigen weniger als 17.200 Euro in Investmentfonds angelegt, die andere Hälfte aber mehr als 17.200 Euro in Investmentfonds investiert. Im Durchschnitt aber sind 39.950 Euro in Investmentfonds investiert.

Diese Zahlen beziehen sich aber auf alle Arten von Investmentfonds. Offene Immobilienfonds machen allerdings nur einen Anteil von rund 11,3% an dem Gesamtwert der Publikum Investmentfonds aus.

Als Fazit lässt sich hier der Schluss ziehen, dass durch die neue Regelungen der Rückgabemöglichkeiten  für Immobilienfonds aufgrund der Stichtagsregelung wohl keine erhöhte Sicherheit vor erneuten Aussetzungen von Anteilsrücknahmen geschaffen worden ist.

Dies muss per se nicht gegen offene Immobilienfonds sprechen. Aber ihr Vorteil gegenüber anderen Anlageformen im Bereich der Immobilien aufgrund schnellerer Verfügbarkeit sinkt. Oder genauer: In einem nicht gewünschten Extremfall ist der Zeitpunkt des Rückflusses der investierten Gelder nicht berechenbar. In einer solchen Situation werden offene Immobilienfonds mit geschlossenen Fonds vergleichbar. Geschlossene Fonds können in Hinblick auf die Kalkulierbarkeit des Zeitpunktes des Eigenkapitalrückflusses sogar einen Vorteil aufweisen, jedenfalls dann, wenn klare Kündigungsregelungen vereinbart sind.

Wenn der Liquiditätsvorteil der offenen Immobilienfonds nicht grundsätzlich besteht, ist zu fragen, ob offenen Immobilienfonds dann nicht eine Renditevorteil gegenüber Beteiligungsmodellen aufweisen?

Hierzu haben wir die Wertzuwächse der offenen Immobilienfonds zusammengestellt, die wertmäßig rund 78% der Publikumsfonds repräsentieren:

Die relativ geringen Renditen ergeben sich auch daraus, dass offene Immobilien in unterschiedliche Segmente des Immobilienmarktes investieren. Dadurch und durch eine größere Anzahl von Immobilien wird zwar eine Risikostreuung erreicht, aber auch das Renditepotential gesenkt.

Geschlossene Fonds – auch Immobilienfonds – beinhalten zwar grundsätzlich ein Totalverlustrisiko. Allerdings erhält der Anleger vor Abschluß einer Beteiligung umfassende Informationen um selbst – oder gegebenfalls mit seinem Berater – eine individiuelle Einschätzung des Ausfallrisikos vorzunehmen. Dann bieten geschlossene Fonds aber auch deutlich höhere Renditechancen.

Offene Immobilienfonds haben somit keinen Renditevorteil vor Beteiligungen. Der Vorteil der Liquidität – Verfügbarkeit der investierten Gelder- gegenüber geschlossenen Fonds kann sich bei einem erneuten Vertrauensverlust schnell verflüchtigen. So bleibt der Vorteil der offenen Immobilienfonds gegenüber dem geschlossenen Fonds in dem Diversifikationseffekt. Grundsätzlich bieten aber auch geschlossenen Fonds diese Möglichkeiten, wenn möglichst kleine Beteiligungssummen und/oder bereits in sich diversifizierte Fonds gewählt werden.

Einen Überblick zu unterschiedlichen Möglichkeiten, um mit geschlossenen Fonds in Immobilien zu investieren, finden Sie hier.

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(1) Zitat entnommen aus Euro Fundresearch 21.2.14

(2) Tabellenanhang zur Pressenotiz der Deutschen Bundesbank vom 21.3.2013 – Private Haushalte und ihre Finanzen